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sábado, 3 de novembro de 2007

REVISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL - PRÁTICA JURÍDICA

REVISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL
Professor Gilberto Maistro

PROCEDIMENTO
Rito SUMÁRIO
Conforme apontado no artigo 68 da Lei do Inquilinato.

Uma vez abolido o rito sumaríssimo do processo civil, reger-se-á pelos artigos 275 a 281 do CPC.

REQUISITOS FORMAIS INTRÍNSECOS E EXTRÍNSECOS

O CPC elenca no artigo 282 os requisitos intrínsecos da petição inicial: aqueles que devem ser observados na própria peça que a veicula.

São eles:

Dos Requisitos da Petição Inicial
Art. 282. A petição inicial indicará:



I - o juiz ou tribunal, a que é dirigida;
II - os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu;
III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;
IV - o pedido, com as suas especificações;
V - o valor da causa;
VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII - o requerimento para a citação do réu

O CPC não fala, mas é adequado indicar, na qualificação, o RG, o CPF e o CEP das partes.

Ainda que não seja legalmente exigido, é útil, por exemplo, no caso de penhora on line ou para a expedição de ofícios, na busca de endereço, caso o réu tenha se mudado, ou para a indicação de bens, no caso de não haver o cumprimento espontâneo da obrigação.



REQUISITOS PARA A AQUISIÇÃO DO DIREITO MATERIAL

Estão previstos nos artigos 68 a 70 da Lei do Inquilinato:
I – a observância do exigido nos artigos 276 e 282 do CPC;
II – a indicação do valor do aluguel cuja fixação é pretendida.

Segundo o artigo 276 do CPC, o autor, na petição inicial:
I – apresentará o rol de testemunhas;
II – se requerer perícia, formulara os quesitos e poderá indicar assistente técnico.

Consoante o artigo 282 do CPC, a petição inicial indicará:
I- o juiz ou o tribunal a que é dirigida;
II- os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu;
III- o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;
IV- o pedido, com as suas especificações;
V- o valor da causa;
VI- as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII- o requerimento para a citação do réu.

RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE REVISÃO
Por um lado, poderia ser argüida a possibilidade de as partes ajustarem entre si as cláusulas do contrato, uma vez que o contrato de locação de coisas tem natureza de direito pessoal (obrigacional) imobiliário.

Entrementes, é da natureza do contrato de locação a BILATERALIDADE, a ONEROSIDADE, a CONSENSUALIDADE e a COMUTATIVIDADE.

BILATERALIDADE
È bilateral, porque CRIA obrigações para ambos os contratantes.

ONEROSIDADE
A onerosidade decorre da vantagem que gera para as partes

CONSENSUALIDADE
É consensual porque fica válido com o consentimento das partes.

COMUTATIVO
Porque as prestações são equivalentes.

Se o CONSENSO é condição sine qua non para caracterizar o contrato de locação, também o é a equivalência das prestações, prevista na Lei do Inquilinato.

Abrir mão do direito de revisão – previsto em lei, expressamente – equivale a abrir mão do consenso.

Ademais, aproximaria o instituto do contrato aleatório.

Conforme MARIA HELENA DINIZ, a cláusula rebus sic stantibus é ínsita à revisão judicial, e própria dos contratos a trato sucessivo ou a termo, no caso de haver desigualdade superveniente das obrigações contratadas, e conseqüente enriquecimento ilícito de um dos contratantes.

Se o juiz não marcar audiência prontamente, TEM QUE ESTABELECER O ALUGUEL PROVISÓRIO.

Não havendo acordo na audiência, o juiz SUSPENDE, nomeia perito e já marca a próxima audiência em continuação à primeira, para as partes apresentarem as razões finais, quando, então, julgará.


FIADOR: É TERCEIRO INTERESSADO.
Pode intervir, se cientificado, como ASSISTENTE.
Se o fiador não for cientificado, estará desobrigado.

A LEGITIMIDADE PASSIVA
É adstrita às partes.
O fiador é cientificado da ação.
Responderá pelo inadimplemento do aluguel e pelas custas apenas após exauridos os meios para recebimento dos valores devidos pelo locatário.

Conforme disposição do artigo 595 do CPC, quando executado, pode o fiador nomear à penhora os bens livres e desembaraçados do devedor.

A FIANÇA é um contrato de garantia, não é do contrato de locação.


NATUREZA DA CIENTIFICAÇÃO
De intimação. Não é necessária para a relação processual.


CITAÇÃO
É necessária para a FORMAÇÃO da relação jurídica processual.
Tem a natureza constitutiva.

Pode o réu apresentar PEDIDO DE REVISÃO:

- SEM PREJUÍZO DA CONTESTAÇÃO E ATÉ A AUDIÊNCIA, pode o réu pedir a revisão do aluguel provisório.

ATÉ A AUDIÊNCIA.
Nada impede que ele peça na contestação.

EXISTEM DUAS CORRENTES:
O réu não pode perder o direito de revisão.
A lei dá a entender que o juiz deve fixar o aluguel provisório no despacho inicial.

Se o juiz deixou para fixar na audiência, pode a parte perder seu direito?

NÃO.

Por isso pode o réu pedir na audiência.

1. ORAL, NA HORA.
2. Nada na lei diz que deva ser oral a defesa.

Artigo 185, CPC: Se a lei não fixa prazo, o prazo é de 5 dias.
Mais o artigo 5º da CF + o artigo 68, III da Lei do Inquilinato.

O professor acha mais adequada a segunda corrente.

Se eu tenho a oportunidade de contestar o pedido do autor na inicial e se até a audiência o juiz não fixou o provisório.

Recebeu a contestação e fixou os pontos controvertidos.

Quando fixou o provisório, teve acesso às razões do réu, que traria no pedido de revisão.

Portanto, a partir do momento em que a matéria é levada na audiência, deve ser atacada na contestação.

Nesse caso, caberia o Agravo.



PEDIDO DE REVISÃO (Lei do Inquilinato, 68, III)
Pedir e fornecer os elementos.

Exponho os motivos, o porquê e faço o pedido, fundamentado e acompanhado dos elementos (novos).

Não pode o juiz redecidir sobre os elementos fornecidos na petição inicial porque o provisório foi decidido em cima deles.


CORRENTE MINORITÁRIA
O réu pode interpor agravo dessa decisão, para anular a liminar.

CORRENTE MAJORITÁRIA
Não pode o réu agravar, porque tem o remédio do pedido de revisão.


Se o juiz não atender o pedido de revisão, aí, sim, caberia o agravo de instrumento.

Na liminar, não, porque não tem interesse, uma vez que pode entrar com o pedido de revisão.



SE O JUIZ DIMINUI O ALUGUEL NA LIMINAR:

- o autor teria o direito de agravar;
- o réu, não, porque poderia entrar com o pedido de revisão.



NA CONCLUSÃO:
Diante do exposto, espera/deve/aguarda serem considerados improcedentes os pedidos deduzidos pelo autor.

Devem ser julgadas improcedentes as preliminares argüidas.



REQUERIMENTO



PROVAS
Sumário:
- testemunhas – juntar o rol
- perito – quesitos
- assistente técnico – indicar o nome e endereço




Pedido ao autor:
Que a ação seja julgada PROCEDENTE:
a) quanto à fixação do valor do aluguel, ajustado às reais condições do mercado;
b) a decretação do aluguel provisório, desde a citação;
c) a condenação do réu no pagamento das eventuais compensações referentes a diferenças em favor do autor e nos honorários sucumbenciais.



NATUREZA DA SENTENÇA:

É CONSTITUTIVA POSITIVA, porque o juiz, se julgar procedente o pedido, decretará o valor do novo aluguel.


JUÍZO COMPETENTE PARA CONHECER E JULGAR A AÇÃO

O da rei sitae, que atende ao objetivo de inspeção do bem.

O artigo 58, em seu inciso II, disciplina a competência para conhecer e julgar tais ações, determinando para tanto o foro do lugar da situação do imóvel, “SALVO se outro houver sido ELEITO no CONTRATO”.



REQUISITOS FORMAIS ESPECÍFICOS

Deve ser pedido, com base nos elementos indicados pelo autor, a fixação de aluguel provisório, desde a citação.

Este requisito está expressamente previsto no artigo 68, inciso II, da Lei do Inquilinato.

Quanto aos extrínsecos, o rol de testemunhas e os quesitos estão previstos no artigo 276 do CPC.

A Lei do Inquilinato refere-se, em seu artigo 68, inciso II e III, a “elementos comprobatórios” do direito do autor.

São eles o contrato de locação e o recibo, anúncios, fotografias, avaliações e laudos.

A petição inicial é também a oportunidade para a indicação de assistente técnico, se houver.

Todos os requisitos exigidos na petição inicial também o são na contestação.


Existe a possibilidade da concessão de medida liminar.

Está ela prevista no artigo 68 da Lei nº 8.245 de 1991; quanto ao PEDIDO, na petição inicial, está expresso no inciso II.

Tem NATUREZA DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E NÃO DE CAUTELAR.

Tem caráter SATISFATIVO, pois o autor NÃO pretende EVITAR O DANO decorrente DA DEMORA, MAS OBTER, ainda que provisoriamente, a SATISFAÇÃO DO DIREITO.

Tal tutela pode ser revogada ou anulada a qualquer tempo, em decisão fundamentada.

Para tanto, são necessários:
- prova inequívoca e convencimento da verossimilhança das alegações;
- risco da irreparabilidade do prejuízo.

O artigo 68, inciso II, da Lei nº 8.245/91 prevê a tutela antecipada, mediante pedido feito pelo autor, e ante os elementos apresentados.

O artigo 273 do CPC prevê a concessão da TUTELA ANTECIPADA, “desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I – haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou
II fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu.”

Consoante o CPC, o réu pode, em resposta à citação, contestar, reconvir e excepcionar.

No entanto, dada a modalidade da ação em questão e o seu procedimento, é lícito ao réu CONTESTAR e EXCEPCIONAR.

Porque é um pedido contraposto.

O que significa que, em regra, não haverá reconvenção, pela falta de necessidade, uma vez que é permitido ao réu CONTRAPOR.

O fundamento legal está previsto no parágrafo primeiro do artigo 278 do CPC => não há interesse processual.

Com fundamento no artigo 278, entende-se que a reconvenção ou ação autônoma são dispensáveis, por falta de interesse, uma vez que na própria contestação é possível ao réu formular pedido em seu favor, “desde que fundado nos mesmos elementos que na inicial”.



PROVAS

Na ação deve ser provado o valor efetivamente praticado pelo mercado, relativamente a imóveis nas mesmas condições.

Os meios de prova utilizados são a documental: FOTOGRAFIAS, AVALIAÇÃO, ANÚNCIOS; E A PERICIAL.

Também pode ser utilizada prova testemunhal.

As provas ou o pedido de prova (testemunhas, perícia) devem ser expressamente requeridas na inicial, consoante o artigo 68 da Lei nº 8.245/91 e o artigo 278, caput, do CPC.

Assim, também a indicação de assistente técnico, no caso de prova pericial, e o rol de testemunhas, no de prova testemunhal, constarão do pedido inicial (276 e 278).


ALUGUEL PROVISÓRIO

O juiz fixará o aluguel conforme o seu convencimento, em decisão devidamente fundamentada.

Se, apesar do pedido, as provas apontarem em outra direção, nesta se fará o julgamento do juiz.

A despeito disso, o juiz poderá fixar acima do pedido, mas não abaixo, porque estaria concedendo EXTRA PETITA.

A jurisprudência divide-se quanto ao entendimento da matéria.

POSICIONAMENTO CONTRÁRIO:

A outra parte da jurisprudência inclina-se pelo entendimento contrário.

A ação visaria a adequação ao valor de mercado, e portanto, o juiz DEVERIA, se o perito assim entender, decidir pelo valor de mercado, ainda que fosse além do pago contratualmente.

Ma a doutrina majoritária afirma que seria extra petita a decisão que firmasse o aluguel provisória além da pretensão deduzida.


O aluguel fixado na sentença é devido DESDE A CITAÇÃO, com fundamento no artigo 69 da Lei do Inquilinato.

As diferenças devidas durante a ação serão corrigidas e exigidas a partir do trânsito em julgado da sentença.



ACORDO PARA FIM DIVERSO DA REVISÃO

Sim, é possível.

Por exemplo, a desocupação do imóvel.

Celebra-se um acordo, sobre qualquer assunto sobre o contrato de locação.

Se, por exemplo, o despejo do imóvel, o juiz pode receber o acordo e homologá-lo.



DA RESPOSTA DO RÉU

O réu será citado para defender-se em juízo.

É um ato processual de chamamento, por ordem da autoridade competente.

Assim, será citado para que, querendo, apresente resposta, na audiência (entregará a resposta ao juiz).



DA AUDIÊNCIA

Quando da citação, será também o réu intimado para comparecer à audiência de conciliação, com antecedência mínima de 10 dias.

A RESPOSTA do réu SERÁ APRESENTADA EM AUDIÊNCIA (artigos 277, caput e 278, caput e parágrafos, do CPC).



PEDIDO CONTRAPOSTO

A princípio, poderá alegar a pendência de prazo para a desocupação do imóvel, a falta de legitimidade para promover a ação ou a vigência de prazo indeterminado.

Poderá provar, pelos mesmos meios dispostos ao autor (fotos, perícia, testemunhas, avaliação, anúncios), a inverdade destas alegações.

Como, na contestação, é possível o pedido contraposto, pode o réu pedir outra forma de reajustamento, seja relativa ao índice e também à periodicidade.

A lei não apenas faculta, mas exige do réu o pedido contraposto.

DEVE PEDIR O VALOR QUE ACHAR CORRETO E PEDIR A FIXAÇÃO NESSE VALOR.

Se a contestação se limitar à questão não de mérito – três anos, acordo, etc. – não é o réu obrigado a apresentar a contraproposta.



PREJUDICIAIS DE MÉRITO CLÁSSICAS

- prescrição
- decadência
-retenção
- compensação

Devem ser veiculadas após as preliminares (art. 301 e 267 do CPC).



ORDEM DOS ATOS PROCESSUAIS:


DISTRIBUIÇÃO

Nas comarcas onde houver mais de uma Vara.


CITAÇÃO E INTIMAÇÃO

Para o comparecimento à audiência.


AUDIÊNCIA

Se não houver acordo entre as partes, é apresentada a contestação.

Se o juiz fixou o aluguel provisório no despacho inicial, o réu, apresentando a contestação na audiência, não pode contestá-lo, mas apresentar PEDIDO DE REVISÃO, até a audiência.

O autor não pode entrar com o pedido de revisão, mas pode agravar.

Do despacho inicial, o autor pode agravar, se o juiz der menos do que pediu.

O réu, não, porque pode entrar com o pedido de revisão (pela falta de interesse).
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ITANHAÉM, MEU PARAÍSO

ITANHAÉM, MEU PARAÍSO
Não há dinheiro que baste para comprar um coração tranquilo. O melhor da vida não está à venda.

Quem sou eu

Minha foto

Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

Pergunte, comente, critique, ok? A casa é sua e seu comentário será sempre bem-vindo.

Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

MARQUINHOS, NOSSAS ROSAS ESTÃO AQUI: FICARAM LINDAS!

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COMO NASCEU ESTE BLOG?

Cursei, de 2004 a 2008, a graduação em Direito na Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo (FDSBC).

Registrava tudo o que os professores diziam – absolutamente tudo, incluindo piadas, indicações de livros e comentários (bons ou maus). Por essa razão, eram as anotações bastante procuradas.

Entretanto (e sempre existe um entretanto), escrevia no verso de folhas de rascunho, soltas e numeradas no canto superior direito, sem pautas, com abreviações terríveis e garranchos horrorosos que não consigo entender até hoje como pudessem ser decifradas senão por mim.

Para me organizar, digitava os apontamentos no dia seguinte, em um português sofrível –deveria inscrever sic, sic, sic, a cada meia página, porque os erros falados eram reproduzidos, quando não observados na oportunidade em que passava a limpo as matérias -, em virtude da falta de tempo, dado que cumulei o curso com o trabalho e, nos últimos anos, também estagiei.

Em julho de 2007 iniciei minhas postagens, a princípio no blog tudodireito. A transcrição de todas as matérias, postadas em um mesmo espaço, dificultava, sobremaneira, o acompanhamento das aulas.

Assim, criei, ao sabor do vento, mais e mais blogs: Anotações – Direito Administrativo, Pesquisas – Direito Administrativo; Anotações – Direito Constitucional I e II, Pesquisas – Direito Constitucional, Gramática e Questões Vernáculas e por aí vai, segundo as matérias da grade curricular (podem ser acompanhados no meu perfil completo).

Em novembro de 2007 iniciei a postagem de poemas, crônicas e artigos jurídicos noRecanto das Letras. Seguiram-se artigos jurídicos publicados noJurisway, no Jus Navigandi e mais poesias, na Sociedade dos Poetas Advogados.

Tomei gosto pela coisa e publiquei cursos e palestras a que assistia. Todos estão publicados, também, neste espaço.

Chegaram cartas (pelo correio) e postagens, em avalanche, com perguntas e agradecimentos. Meu mundo crescia, na medida em que passava a travar amizade com alunos de outras faculdades, advogados e escritores, do Brasil, da América e de além-mar.

Graças aos apontamentos, conseguia ultrapassar com facilidade, todos os anos, as médias exigidas para não me submeter aos exames finais. Não é coisa fácil, vez que a exigência para a aprovação antecipada é a média sete.

Bem, muitos daqueles que acompanharam os blogs também se salvaram dos exames e, assim como eu, passaram de primeira no temível exame da OAB, o primeiro de 2009 (mais espinhoso do que o exame atual). Tão mal-afamada prova revelou-se fácil, pois passei – assim como muitos colegas e amigos – com nota acima da necessária (além de sete, a mesma exigida pela faculdade para que nos eximíssemos dos exames finais) tanto na primeira fase como na segunda fases.

O mérito por cada vitória, por evidente, não é meu ou dos blogs: cada um é responsável por suas conquistas e a faculdade é de primeira linha, excelente. Todavia, fico feliz por ajudar e a felicidade é maior quando percebo que amigos tão caros estão presentes, são agradecidos (Lucia Helena Aparecida Rissi (minha sempre e querida amiga, a primeira da fila), João Mariano do Prado Filho e Silas Mariano dos Santos (adoráveis amigos guardados no coração), Renata Langone Marques (companheira, parceira de crônicas), Vinicius D´Agostini Y Pablos (rapaz de ouro, educado, gentil, amigo, inteligente, generoso: um cavalheiro), Sergio Tellini (presente, hábil, prático, inteligente), José Aparecido de Almeida (prezado por toda a turma, uma figura), entre tantos amigos inesquecíveis. Muitos deles contribuíram para as postagens, inclusive com narrativas para novas crônicas, publicadas no Recanto das Letras ou aqui, em“Causos”: colegas, amigos, professores, estagiando no Poupatempo, servindo no Judiciário.

Também me impulsionaram os professores, seja quando se descobriam em alguma postagem, com comentários abonadores, seja pela curiosidade de saber como suas aulas seriam traduzidas (naturalmente os comentários jocosos não estão incluídos nas anotações de sala de aula, pois foram ou descartados ou apartados para a publicação em crônicas).

O bonde anda: esta é muito velha. A fila anda cai melhor. Estudos e cursos vão passando. Ficaram lá atrás as aulas de Contabilidade, Economia e Arquitetura. Vieram, desta feita, os cursos de pós do professor Damásio e da Gama Filho, ainda mais palestras e cursos de curta duração, que ao todo somam algumas centenas, sempre atualizados, além da participação no Fórum, do Jus Navigandi.

O material é tanto e o tempo, tão pouco. Multiplico o tempo disponível para tornar possível o que seria quase impossível. Por gosto, para ajudar novos colegas, sejam estudantes de Direito, sejam advogados ou a quem mais servir.

Esteja servido, pois: comente, critique, pergunte. Será sempre bem-vindo.

Maria da Glória Perez Delgado Sanches