REVISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL - PRÁTICA JURÍDICA

REVISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL
Professor Gilberto Maistro

PROCEDIMENTO
Rito SUMÁRIO
Conforme apontado no artigo 68 da Lei do Inquilinato.

Uma vez abolido o rito sumaríssimo do processo civil, reger-se-á pelos artigos 275 a 281 do CPC.

REQUISITOS FORMAIS INTRÍNSECOS E EXTRÍNSECOS

O CPC elenca no artigo 282 os requisitos intrínsecos da petição inicial: aqueles que devem ser observados na própria peça que a veicula.

São eles:

Dos Requisitos da Petição Inicial
Art. 282. A petição inicial indicará:



I - o juiz ou tribunal, a que é dirigida;
II - os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu;
III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;
IV - o pedido, com as suas especificações;
V - o valor da causa;
VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII - o requerimento para a citação do réu

O CPC não fala, mas é adequado indicar, na qualificação, o RG, o CPF e o CEP das partes.

Ainda que não seja legalmente exigido, é útil, por exemplo, no caso de penhora on line ou para a expedição de ofícios, na busca de endereço, caso o réu tenha se mudado, ou para a indicação de bens, no caso de não haver o cumprimento espontâneo da obrigação.



REQUISITOS PARA A AQUISIÇÃO DO DIREITO MATERIAL

Estão previstos nos artigos 68 a 70 da Lei do Inquilinato:
I – a observância do exigido nos artigos 276 e 282 do CPC;
II – a indicação do valor do aluguel cuja fixação é pretendida.

Segundo o artigo 276 do CPC, o autor, na petição inicial:
I – apresentará o rol de testemunhas;
II – se requerer perícia, formulara os quesitos e poderá indicar assistente técnico.

Consoante o artigo 282 do CPC, a petição inicial indicará:
I- o juiz ou o tribunal a que é dirigida;
II- os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu;
III- o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;
IV- o pedido, com as suas especificações;
V- o valor da causa;
VI- as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII- o requerimento para a citação do réu.

RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE REVISÃO
Por um lado, poderia ser argüida a possibilidade de as partes ajustarem entre si as cláusulas do contrato, uma vez que o contrato de locação de coisas tem natureza de direito pessoal (obrigacional) imobiliário.

Entrementes, é da natureza do contrato de locação a BILATERALIDADE, a ONEROSIDADE, a CONSENSUALIDADE e a COMUTATIVIDADE.

BILATERALIDADE
È bilateral, porque CRIA obrigações para ambos os contratantes.

ONEROSIDADE
A onerosidade decorre da vantagem que gera para as partes

CONSENSUALIDADE
É consensual porque fica válido com o consentimento das partes.

COMUTATIVO
Porque as prestações são equivalentes.

Se o CONSENSO é condição sine qua non para caracterizar o contrato de locação, também o é a equivalência das prestações, prevista na Lei do Inquilinato.

Abrir mão do direito de revisão – previsto em lei, expressamente – equivale a abrir mão do consenso.

Ademais, aproximaria o instituto do contrato aleatório.

Conforme MARIA HELENA DINIZ, a cláusula rebus sic stantibus é ínsita à revisão judicial, e própria dos contratos a trato sucessivo ou a termo, no caso de haver desigualdade superveniente das obrigações contratadas, e conseqüente enriquecimento ilícito de um dos contratantes.

Se o juiz não marcar audiência prontamente, TEM QUE ESTABELECER O ALUGUEL PROVISÓRIO.

Não havendo acordo na audiência, o juiz SUSPENDE, nomeia perito e já marca a próxima audiência em continuação à primeira, para as partes apresentarem as razões finais, quando, então, julgará.


FIADOR: É TERCEIRO INTERESSADO.
Pode intervir, se cientificado, como ASSISTENTE.
Se o fiador não for cientificado, estará desobrigado.

A LEGITIMIDADE PASSIVA
É adstrita às partes.
O fiador é cientificado da ação.
Responderá pelo inadimplemento do aluguel e pelas custas apenas após exauridos os meios para recebimento dos valores devidos pelo locatário.

Conforme disposição do artigo 595 do CPC, quando executado, pode o fiador nomear à penhora os bens livres e desembaraçados do devedor.

A FIANÇA é um contrato de garantia, não é do contrato de locação.


NATUREZA DA CIENTIFICAÇÃO
De intimação. Não é necessária para a relação processual.


CITAÇÃO
É necessária para a FORMAÇÃO da relação jurídica processual.
Tem a natureza constitutiva.

Pode o réu apresentar PEDIDO DE REVISÃO:

- SEM PREJUÍZO DA CONTESTAÇÃO E ATÉ A AUDIÊNCIA, pode o réu pedir a revisão do aluguel provisório.

ATÉ A AUDIÊNCIA.
Nada impede que ele peça na contestação.

EXISTEM DUAS CORRENTES:
O réu não pode perder o direito de revisão.
A lei dá a entender que o juiz deve fixar o aluguel provisório no despacho inicial.

Se o juiz deixou para fixar na audiência, pode a parte perder seu direito?

NÃO.

Por isso pode o réu pedir na audiência.

1. ORAL, NA HORA.
2. Nada na lei diz que deva ser oral a defesa.

Artigo 185, CPC: Se a lei não fixa prazo, o prazo é de 5 dias.
Mais o artigo 5º da CF + o artigo 68, III da Lei do Inquilinato.

O professor acha mais adequada a segunda corrente.

Se eu tenho a oportunidade de contestar o pedido do autor na inicial e se até a audiência o juiz não fixou o provisório.

Recebeu a contestação e fixou os pontos controvertidos.

Quando fixou o provisório, teve acesso às razões do réu, que traria no pedido de revisão.

Portanto, a partir do momento em que a matéria é levada na audiência, deve ser atacada na contestação.

Nesse caso, caberia o Agravo.



PEDIDO DE REVISÃO (Lei do Inquilinato, 68, III)
Pedir e fornecer os elementos.

Exponho os motivos, o porquê e faço o pedido, fundamentado e acompanhado dos elementos (novos).

Não pode o juiz redecidir sobre os elementos fornecidos na petição inicial porque o provisório foi decidido em cima deles.


CORRENTE MINORITÁRIA
O réu pode interpor agravo dessa decisão, para anular a liminar.

CORRENTE MAJORITÁRIA
Não pode o réu agravar, porque tem o remédio do pedido de revisão.


Se o juiz não atender o pedido de revisão, aí, sim, caberia o agravo de instrumento.

Na liminar, não, porque não tem interesse, uma vez que pode entrar com o pedido de revisão.



SE O JUIZ DIMINUI O ALUGUEL NA LIMINAR:

- o autor teria o direito de agravar;
- o réu, não, porque poderia entrar com o pedido de revisão.



NA CONCLUSÃO:
Diante do exposto, espera/deve/aguarda serem considerados improcedentes os pedidos deduzidos pelo autor.

Devem ser julgadas improcedentes as preliminares argüidas.



REQUERIMENTO



PROVAS
Sumário:
- testemunhas – juntar o rol
- perito – quesitos
- assistente técnico – indicar o nome e endereço




Pedido ao autor:
Que a ação seja julgada PROCEDENTE:
a) quanto à fixação do valor do aluguel, ajustado às reais condições do mercado;
b) a decretação do aluguel provisório, desde a citação;
c) a condenação do réu no pagamento das eventuais compensações referentes a diferenças em favor do autor e nos honorários sucumbenciais.



NATUREZA DA SENTENÇA:

É CONSTITUTIVA POSITIVA, porque o juiz, se julgar procedente o pedido, decretará o valor do novo aluguel.


JUÍZO COMPETENTE PARA CONHECER E JULGAR A AÇÃO

O da rei sitae, que atende ao objetivo de inspeção do bem.

O artigo 58, em seu inciso II, disciplina a competência para conhecer e julgar tais ações, determinando para tanto o foro do lugar da situação do imóvel, “SALVO se outro houver sido ELEITO no CONTRATO”.



REQUISITOS FORMAIS ESPECÍFICOS

Deve ser pedido, com base nos elementos indicados pelo autor, a fixação de aluguel provisório, desde a citação.

Este requisito está expressamente previsto no artigo 68, inciso II, da Lei do Inquilinato.

Quanto aos extrínsecos, o rol de testemunhas e os quesitos estão previstos no artigo 276 do CPC.

A Lei do Inquilinato refere-se, em seu artigo 68, inciso II e III, a “elementos comprobatórios” do direito do autor.

São eles o contrato de locação e o recibo, anúncios, fotografias, avaliações e laudos.

A petição inicial é também a oportunidade para a indicação de assistente técnico, se houver.

Todos os requisitos exigidos na petição inicial também o são na contestação.


Existe a possibilidade da concessão de medida liminar.

Está ela prevista no artigo 68 da Lei nº 8.245 de 1991; quanto ao PEDIDO, na petição inicial, está expresso no inciso II.

Tem NATUREZA DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E NÃO DE CAUTELAR.

Tem caráter SATISFATIVO, pois o autor NÃO pretende EVITAR O DANO decorrente DA DEMORA, MAS OBTER, ainda que provisoriamente, a SATISFAÇÃO DO DIREITO.

Tal tutela pode ser revogada ou anulada a qualquer tempo, em decisão fundamentada.

Para tanto, são necessários:
- prova inequívoca e convencimento da verossimilhança das alegações;
- risco da irreparabilidade do prejuízo.

O artigo 68, inciso II, da Lei nº 8.245/91 prevê a tutela antecipada, mediante pedido feito pelo autor, e ante os elementos apresentados.

O artigo 273 do CPC prevê a concessão da TUTELA ANTECIPADA, “desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I – haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou
II fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu.”

Consoante o CPC, o réu pode, em resposta à citação, contestar, reconvir e excepcionar.

No entanto, dada a modalidade da ação em questão e o seu procedimento, é lícito ao réu CONTESTAR e EXCEPCIONAR.

Porque é um pedido contraposto.

O que significa que, em regra, não haverá reconvenção, pela falta de necessidade, uma vez que é permitido ao réu CONTRAPOR.

O fundamento legal está previsto no parágrafo primeiro do artigo 278 do CPC => não há interesse processual.

Com fundamento no artigo 278, entende-se que a reconvenção ou ação autônoma são dispensáveis, por falta de interesse, uma vez que na própria contestação é possível ao réu formular pedido em seu favor, “desde que fundado nos mesmos elementos que na inicial”.



PROVAS

Na ação deve ser provado o valor efetivamente praticado pelo mercado, relativamente a imóveis nas mesmas condições.

Os meios de prova utilizados são a documental: FOTOGRAFIAS, AVALIAÇÃO, ANÚNCIOS; E A PERICIAL.

Também pode ser utilizada prova testemunhal.

As provas ou o pedido de prova (testemunhas, perícia) devem ser expressamente requeridas na inicial, consoante o artigo 68 da Lei nº 8.245/91 e o artigo 278, caput, do CPC.

Assim, também a indicação de assistente técnico, no caso de prova pericial, e o rol de testemunhas, no de prova testemunhal, constarão do pedido inicial (276 e 278).


ALUGUEL PROVISÓRIO

O juiz fixará o aluguel conforme o seu convencimento, em decisão devidamente fundamentada.

Se, apesar do pedido, as provas apontarem em outra direção, nesta se fará o julgamento do juiz.

A despeito disso, o juiz poderá fixar acima do pedido, mas não abaixo, porque estaria concedendo EXTRA PETITA.

A jurisprudência divide-se quanto ao entendimento da matéria.

POSICIONAMENTO CONTRÁRIO:

A outra parte da jurisprudência inclina-se pelo entendimento contrário.

A ação visaria a adequação ao valor de mercado, e portanto, o juiz DEVERIA, se o perito assim entender, decidir pelo valor de mercado, ainda que fosse além do pago contratualmente.

Ma a doutrina majoritária afirma que seria extra petita a decisão que firmasse o aluguel provisória além da pretensão deduzida.


O aluguel fixado na sentença é devido DESDE A CITAÇÃO, com fundamento no artigo 69 da Lei do Inquilinato.

As diferenças devidas durante a ação serão corrigidas e exigidas a partir do trânsito em julgado da sentença.



ACORDO PARA FIM DIVERSO DA REVISÃO

Sim, é possível.

Por exemplo, a desocupação do imóvel.

Celebra-se um acordo, sobre qualquer assunto sobre o contrato de locação.

Se, por exemplo, o despejo do imóvel, o juiz pode receber o acordo e homologá-lo.



DA RESPOSTA DO RÉU

O réu será citado para defender-se em juízo.

É um ato processual de chamamento, por ordem da autoridade competente.

Assim, será citado para que, querendo, apresente resposta, na audiência (entregará a resposta ao juiz).



DA AUDIÊNCIA

Quando da citação, será também o réu intimado para comparecer à audiência de conciliação, com antecedência mínima de 10 dias.

A RESPOSTA do réu SERÁ APRESENTADA EM AUDIÊNCIA (artigos 277, caput e 278, caput e parágrafos, do CPC).



PEDIDO CONTRAPOSTO

A princípio, poderá alegar a pendência de prazo para a desocupação do imóvel, a falta de legitimidade para promover a ação ou a vigência de prazo indeterminado.

Poderá provar, pelos mesmos meios dispostos ao autor (fotos, perícia, testemunhas, avaliação, anúncios), a inverdade destas alegações.

Como, na contestação, é possível o pedido contraposto, pode o réu pedir outra forma de reajustamento, seja relativa ao índice e também à periodicidade.

A lei não apenas faculta, mas exige do réu o pedido contraposto.

DEVE PEDIR O VALOR QUE ACHAR CORRETO E PEDIR A FIXAÇÃO NESSE VALOR.

Se a contestação se limitar à questão não de mérito – três anos, acordo, etc. – não é o réu obrigado a apresentar a contraproposta.



PREJUDICIAIS DE MÉRITO CLÁSSICAS

- prescrição
- decadência
-retenção
- compensação

Devem ser veiculadas após as preliminares (art. 301 e 267 do CPC).



ORDEM DOS ATOS PROCESSUAIS:


DISTRIBUIÇÃO

Nas comarcas onde houver mais de uma Vara.


CITAÇÃO E INTIMAÇÃO

Para o comparecimento à audiência.


AUDIÊNCIA

Se não houver acordo entre as partes, é apresentada a contestação.

Se o juiz fixou o aluguel provisório no despacho inicial, o réu, apresentando a contestação na audiência, não pode contestá-lo, mas apresentar PEDIDO DE REVISÃO, até a audiência.

O autor não pode entrar com o pedido de revisão, mas pode agravar.

Do despacho inicial, o autor pode agravar, se o juiz der menos do que pediu.

O réu, não, porque pode entrar com o pedido de revisão (pela falta de interesse).